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SUJET : Imputation du dépôt de garantie

Imputation du dépôt de garantie 18 Déc 2013 21:40 #1

Bonjour à tous,

Pourriez-vous m'éclairer sur les règles d'imputation du dépôt de garantie?

J'ai en gestion un dossier pour lequel la caution a été condamnée solidairement avec le débiteur au paiement des loyers et charges impayés. La décision de justice condamne uniquement au paiement des loyers et charges et ne prononce aucune condamnation au paiement pour la remise en état du logement.

Dans mon décompte, j'ai déduit de la créance le montant du dépôt de garantie mais le créancier souhaite que celui-ci ne soit pas déduit des sommes dues puisqu'il a effectué des travaux de remise en état de son logement.

Cependant il me semble que le dépôt de garantie s'impute en priorité sur les loyers puis sur les charges et enfin sur les réparations locatives.

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 n'apporte pas de précision sur ce point. Pourriez-vous m'indiquer la règle à appliquer et son fondement textuel ou jurisprudentiel?

Merci d'avance pour vos réponses.
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Imputation du dépôt de garantie 19 Déc 2013 13:06 #2

A ma connaissance, il n'y a pas de règles textuelles à ce sujet.

Le bailleur doit simplement informer le locataire de la manière dont il a imputé le dépôt de garantie par un arrêté de compte conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989. Il appartiendra au locataire qui conteste l'imputation de saisir la Juridiction compétente.

En conséquence, il me paraît parfaitement possible d'imputer en priorité le dépôt de garantie sur les travaux de la remise en état plutôt que sur le montant de la condamnation. En effet, le dépôt de garantie sert à "garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire". Il n'est fait aucune distinction entre les différentes obligations du locataire.

Néanmoins, le bailleur devra impérativement justifier au locataire de cette retenue par un devis ou une facture.

Attention toutefois, cela n'est envisageable que si la décision de justice n'a pas statué sur une demande relative à cette remise en état. En effet, si le juge a retenu une condamnation au titre des loyers et charges mais a rejeté la demande de condamnation au titre de la remise en état, dans ce cas le bailleur ne saurait se prévaloir d'une créance dont le juge a rejeté la validité.


Il y aurait toutefois une argumentation contraire possible dont je te laisse apprécier la validité, faute de jurisprudence. En effet, la retenue du dépôt de garantie peut s'analyser comme un paiement par compensation.
Or, l'article 1256 du Code civil dispose qu'à défaut de quittance acceptée par le débiteur, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter. L'article 1297 du même code vient ajouter que l'article 1256 est applicable au paiement par compensation.
Dans ce cadre là, on pourrait se demander si le locataire n'a pas plus intérêt à acquitter une dette ayant fait l'objet d'une condamnation.
Les juges du fond disposant d'un pouvoir souverain en la matière : Cour de Cassation, Chambre civile 1, arrêt du 15 novembre 2005 (Pourvoi n°02-21236).
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